Právní vady nemovitosti. Jak je zjistit a očistit?

zprostedkovatel
Mgr. Adam Chládek
10.9.2023
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Rozbitá střecha i prasklina ve zdi jsou vidět, ale nemovitosti mohou trpět i právními vadami, které nemusí být na první pohled patrné. Věcná břemena, zástavy ani nelegální přístavby na prohlídce nezjistíte. O právních vadách své nemovitosti často nevědí ani prodávající. Proto je zásadní provést včas tzv. právní prověrku nemovitosti a vady očistit.
Právní vady nemovitosti

Je to nepříjemné, ale děje se to. Z praxe víme, že spousta prodávajících do doby prodeje ani netuší, že jejich nemovitost je zatížena takzvanou právní vadou. Objevit se mohou třeba:

– v katastru může být zapsáno (některá práva se do katastru ani nezapisují, ale právníci o nich vědí) věcné břemeno či předkupní právoexekuce, probíhající soudní spor nebo zástavní právo, častá je taky kolaudace k jinému účelu než bydlení (tomu se věnujeme v tomto článku)

– na pozemku mohou stát nelegalizované vedlejší stavby, přístavby, nástavby a vestavby, přístupová cesta může vést přes cizí pozemek nebo se může stát, že oplocení neodpovídá skutečným hranicím pozemku (-> píšeme o tom v článku Jak prodat dům)

– specifické jsou případy, kdy žije v bytě nebo domě nájemník s nájemním právem na dobu určitou i neurčitou, které je těžké vypovědět (-> čtěte článek Práva a povinnosti nájemce)

Takové právní vady jsou velkou překážkou, která brání převodu nemovitosti i jejímu užívání. Proto je třeba vždy před zahájením prodeje provést důkladnou právní prověrku nemovitosti. Řadu právních vad je možné odstranit a ideální je, když se na tom pracuje ihned. Některé kroky totiž mohou trvat i několik měsíců (např. přeměření pozemku a návrh na vklad do katastru nemovitostí, legalizace staveb a přístaveb na stavebním úřadu, geometrický plán, zápis nezapsaných staveb do katastru, výmaz zaniklých práv).

Když právní vady objeví až kupující

Prodávající má povinnost zajistit bezvadný právní stav nemovitosti. Pokud právní vady objeví až kupující, bývá často pozdě na jejich odstranění. Kupující pak má nárok na slevu z kupní ceny nebo může i odstoupit od rezervační i kupní smlouvy a žádat náhradu škody a sankce po prodávajícím. Když právní vady neodhalí prodávající ani kupující, často na ně upozorní bankovní odhadce. To ovšem pouze v případě, že se koupě financuje hypotečním úvěrem. Právní vady pak vedou často k zamítnutí úvěru, například nemůžete dostat hypotéku na dům bez přístupové cesty.

Když kupující koupí s právní vadou, může následně od smlouvy odstoupit nebo požadovat náhradu škody či slevu z kupní ceny. Důležité je tedy právní stav nemovitosti zjistit včas a okamžitě začít případné vady řešit, a to za pomoci schopného právníka. Protože nikdy nevíte, kolik právních vad na vaší nemovitosti vázne, vyplatí se vybrat si realitní kancelář, kde jsou právní prověrka nemovitosti i následné právní služby v ceně provize.

Co kontrolovat v katastrální mapě?

Katastrální mapu potřebujete, když prodáváte rodinný dům nebo pozemek. Najdete ji online na webu nahlizenidokn.cuzk.cz, kde vyhledáváte podle adresy a vidíte parcely, u nichž můžete zkontrolovat nejen vlastníka, ale taky typ pozemku (zahrada, zastavěná plocha atd.) Když kontrolujete nemovitosti v katastrální mapě, můžete se řídit pravidlem 4P:

1. POZEMEK: Jaké stavby se nachází na pozemku a odpovídá to realitě? Tak odhalíte černé stavby, které nejsou zakresleny nebo zapsány do katastru nemovitostí, protože neprošly kolaudací (např. garáž).

2. PLOT: Odpovídají hranice pozemku tomu, kudy je veden plot? To, co vidíte oplocené, nemusí odpovídat tomu, co si skutečně kupujete. Pozemky mohou být větší, ale často také zjistíme, že byly oploceny a užívány i pozemky jiného vlastníka. Pak je třeba tyto pozemky dokoupit nebo vést plot jinudy.

3. PŮDORYS: Odpovídá půdorys budovy skutečnému stavu? Mnohdy majitelé udělají rekonstrukci nebo přístavbu, kterou neohlásí na stavebním úřadu nebo ji i ohlásí, ale nezaznamenají změnu půdorysu do katastru.

4. PŘÍSTUP: Je přístup k nemovitosti možný přes obecní pozemky či komunikace? Když přístupová cesta vede přes soukromý pozemek, je třeba i tyto pozemky dokoupit nebo zřídit tzv. služebnost, která přístup zajistí.

Katastrální mapa a ortofoto

Katastrální mapa a ortofoto

Omezení vlastnických práv u nemovitostí

Většinu právních vad odhalíte z listu vlastnictví na webu nahlizenidokn.cuzk.cz. Stačí zadat obec, katastrální území a číslo popisné domu, případně číslo bytové jednotky nebo parcelní číslo. Z listu vlastnictví snadno zjistíte vlastníka a všechna omezení vlastnického práva včetně případných probíhajících řízení. Tato omezení váznou na nemovitosti a nejsou tak přímo spojena s osobou vlastníka, takže by případně plně přešla na nového majitele.

Věcné břemeno

Věcná břemena se podle nového občanského zákoníku dělí na:

– služebnosti (kdy musíte něco pasivně trpět anebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby),

– reálná břemena (kdy musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby).

Jak velký problém jsou tato věcná břemena? Záleží na tom, jak moc omezují kupujícího a jestli je možné je odstranit. Často jde například o služebnosti inženýrských sítí, kdy je přes pozemek vedena vodovodní, kanalizační, energetická či jiná síť. Zbavit se jich nemůžete, ale musíte na ně kupujícího předem upozornit.

Problém může být např. služebnost užívacího a požívacího práva nebo služebnost bytu. Ty budete muset z katastru před prodejem odstranit, protože by znamenaly omezení vlastnického práva pro kupujícího. Rovněž služebnost stezky a cesty může v některých případech činit nemovitost neprodejnou.

Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení

O zástavním právu prodávající většinou dobře ví, často je totiž spojeno s hypotečním úvěrem. S tím potom souvisí zápisy zákazu zcizení a zatížení atp. Prodej bytu s hypotékou je možný, ale proces je složitější. Z kupní ceny se totiž musí vypořádat pohledávka banky, aby došlo k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Taky je třeba prodej předem projednat s bankou, u které má prodávající hypoteční úvěr. Ta musí s prodejem nemovitosti a předčasným splacením úvěru vyslovit svůj souhlas.

–> Dáme vám předem až 80 % z tržní ceny nemovitosti, pokud potřebujete předem splatit hypoteční úvěr.

Předkupní právo

Předkupní právo je také určitou komplikací v prodeji. Jste totiž povinni nemovitost nejprve nabídnout původnímu vlastníkovi jako předkupníkovi. Ten svoje právo přednostní koupě může nebo nemusí využít. Vy ovšem musíte počkat, až „marně uplyne“ doba, která je zákonem stanovená na přijetí nabídky.

Exekuce

Pokud dlužíte a máte na krku exekuce, můžete platně prodat nemovitost jen za následujících podmínek:

– až po dohodě s exekutory

– informovanému kupujícímu

– v součinnosti s exekutorem

– za asistence dobrého právníka.

Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset zřejmě snížit, ale rozhodně se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě. Další varianta je výkup nemovitosti, pokud je vaše nemovitost těžko prodejná kvůli právním vadám. Doporučujeme článek Kdy se vyplatí výkup nemovitosti?

 

Exekuce, legalizace staveb, věcné břemeno - to všechno si vyžádá pomoc právníka.

Exekuce, legalizace staveb, věcné břemeno – to všechno si vyžádá pomoc právníka.

Za jakým účelem je nemovitost zkolaudována?

Vždy si v katastru ověřte i to, jestli prodáváte bytovou jednotku. I když dlouho využíváte nemovitost jako byt, nemusí být jako taková zkolaudována. Jedná se zejména o takzvané obytné nebytové prostory – ateliér nebo studio. To obvykle není možné změnit, a proto kupní cena bude nižší než při prodeji bytu.

Může se taky stát, že byt nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka (prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě), a potom nemůže být samostatným předmětem prodeje.

Kontrola je nutná taky u staveb, které v některých případech nebyly vůbec zkolaudovány nebo byly, ale nikoli jako objekty určené k bydlení. Může jít třeba o chaty s číslem evidenčním, které nemají číslo popisné. Nelze tam pak většinou zřídit trvalé bydliště a cena musí být nižší. Někdy je možné provést rekolaudaci z rekreační nemovitosti na obytnou, ale dům musí splnit zákonné parametry pro trvalé bydlení a musí se nacházet v lokalitě, kde kolaudaci místní úřady povolí.

Zdroje

https://www.dumabyt.cz/rubriky/poradna/poradna-pravni-vada-nemovitosti_27485.html
https://www.epravo.cz/top/clanky/pravni-rizika-pri-koupi-nemovitosti-a-jak-jim-predchazet-106072.html
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/299339-prodavame-byt-jak-zjistit-pravni-vady-vlastni-nemovitosti-a-jak-ji-ocistit
https://www.adol.cz/blog-jak-stoprocentne-zjistite-vsechny-dluhy-nemovitosti/

 

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Mgr. Adam Chládek

Adam Chládek se specializuje na nemovitosti a realitní právo. Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně a pracuje v MAXIMA REALITY více než 18 let. Začínal ještě během studia jako realitní specialista v oddělení pronájmů, většinu svého profesního života strávil v našem právním oddělení. Adam Chládek garantuje právní bezpečí při převodech nemovitostí i pronájmech, a to všem zúčastněným stranám - prodávajícím i kupujícím, majitelům a nájemníkům. Poskytuje realitní konzultace.

Adam Chládek má profil jako právní převodce v týmu MAXIMA REALITY.
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup